不動産管理会社活用による節税

1.不動産管理会社とは

不動産管理会社とは、アパート・マンション経営をされている方などが、所有しているアパート・マンションの管理をさせる目的で作る会社のことをいい、通常は節税のために作られます。

2.不動産管理会社設立が節税となる理由

不動産管理会社設立により、

@不動産管理会社設立により個人の収入が一部不動産管理会社に移転

   ↓

A不動産管理会社から役員報酬として給料を取る

という流れになります。

仮に不動産管理会社に移転した収入と役員報酬が同額の場合、会社は利益0なので法人税はかかりません。
個人の方は、不動産収入が一部会社に移ったことにより減少しますが、役員報酬が発生するためトータルの収入は変わりません。しかし役員報酬の場合は給与所得控除が使えますので収入は変わらなくても税金は少なくなります。

また、役員を奥さんなど他の人にして、その人が役員報酬を取れば、所得を分散でき低い税率を適用できるため、さらに節税効果は大きくなります。

3.不動産管理会社の形態

不動産管理会社には、おもに、会社にアパート・マンションなどを所有させる方法と、アパート・マンションの名義は個人のままで管理業務を会社に委託する、またはアパート・マンションを会社に一括貸をする、という方法があります。

会社にアパート・マンションなどを所有させる方法は、会社に多くの収入を移転させ節税効果が大きくなる可能性が高いですが、不動産の名義を個人から会社に移すことに伴い登記費用や不動産取得税が発生するなどコストがかかります。

一方、会社にアパート・マンションなどの管理業務を委託したり一括貸をする方法の場合は、上記に比べ移転させることのできる収入は小さくなる可能性が高いですが、不動産の名義は個人名義のままなので登記費用や不動産取得税などのコストはかかりません。

4.注意点

不動産管理会社については税務上問題になるケースが多く、特に以下の点について注意が必要です。

@適正な管理料にする

管理料を高くした方が節税になるからといっても、管理料はいくらでもいいわけではありません。
管理会社の業務内容や相場などから見て適正な管理料を設定するべきです。

A適正な役員報酬にする

役員報酬についても管理料と同様で、職務内容などから見て高すぎる役員報酬は認められません。

また、不動産管理会社設立にあたっては設立費用がかかり、設立した後も毎年の決算、法人税申告などの手続きがあり、手間やコストが発生します。ですからそれら手間やコスト以上に節税効果がないと、かえって損してしまう場合もあります。