アパート・マンション経営 節税対策

アパート・マンション経営などの不動産賃貸業向けの節税対策をご紹介します。

不動産賃貸業の節税についてはほとんどパターンが決まっています。

それらを手軽にできる順にご紹介します。


@建築費の処理


建築費については減価償却費として毎年の経費に算入されます。

減価償却費は「建築費÷耐用年数」により計算されます。

耐用年数は資産の種類ごとに定められており、例えば鉄筋コンクリートの住宅の場合は47年となっています。

建築費には通常建物本体の費用以外に、電気設備や給排水設備などの建物付属設備や、エアコンなどの備品などの費用が含まれます。
これら建物付属設備や備品については建物に比べてかなり短い耐用年数が定められています。

そのため建築費については全額を建物として処理するのではなく、見積書などから建物になるものとその他建物付属設備になるもの等に分けることにより毎年の減価償却費の額を多くすることができます。


A減価償却方法の変更


個人事業者の場合、減価償却の方法は原則定額法です。

減価償却の届出をすることにより定率法にすることができます。

定額法の場合、毎年の減価償却費は一定ですが、定率法の場合は最初の内は定額法に比べて償却費の額が大きくなるめ、当面の税金は減らすことができます。

ただし、現在は建物については定額法しか認められていませんので、建物以外の資産(建物付属設備等)について選択可能ということになります。


B青色申告にする


青色申告とは、日々の取引を帳簿につけ、その帳簿を基に決算書を作成し確定申告を行う方法です。

青色申告にすると、記帳などの手間が増えますが、税金の面でいくつかの特典が与えられます。

その特典のうち代表的なものが青色申告特別控除といって、所得から65万円控除できるというものです。

例えば税率が30%の人であれば、青色申告にすれば税金が65万円×30%=195,000円安くなります。

【注意点】
不動産賃貸業の場合、貸付している不動産の規模により65万円控除ではなく10万円控除しかできない場合があります。
事業的規模であれば65万円控除、そうでなければ10万円控除となっており、具体的にはアパート・マンションであれば部屋数が10室以上、一戸建てなどの独立家屋の貸付であれば5棟以上とされています。

複数の不動産を賃貸している場合はそれらの合計で判定することになります。

例えば、

・6室のマンション+4室のマンション→合計で10室のため事業的規模
・8室のマンション+貸家(一戸建て)1棟→合計で10室(1棟=2室で換算)のため事業的規模


事業的規模であれば控除額は65万円となりメリットは大きいですが、事業的規模でない場合は控除額は10万円となりかなりメリットは小さくなってしまいます。

参考:青色申告のメリット


C専従者給与を払う


専従者給与とは配偶者・子供などの家族へ支払う給料のことです。

青色申告にするなど一定の要件を満たすと、この給料を経費にすることができるため、節税となる場合が多いです。

【注意点1】
事業的規模でない場合は専従者給与を経費にすることはできません。

【注意点2】
給与の額は仕事量に見合う金額までしか認められません。
何もやってもらっていないのに給料を払ったり、節税になるからといって過大な金額の給料を払っても経費にはなりません。


D小規模企業共済への加入


小規模企業共済への加入をご参照ください。

【注意点】
サラリーマンが副業としてアパート・マンションなどを経営している場合には加入資格はないようです。


E不動産管理会社の設立


不動産管理会社の設立をご参照ください。



※対策を実行するにあたっては色々な注意点がありますが、説明が複雑にならないよう、敢えてそれら注意点には触れていません。ですから、実行する際には専門家に相談することをお勧めします。